東京 渋谷区の宇田川税理士事務所です。

『不動産管理会社による節税・相続税対策』

『土地活用・不動産の税金のご相談』 を行っています。

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不動産信託受益権

 

不動産を購入する相続税対策の他に、証券を購入することにより不動産を所有することと同じ効果が得られる方法をご紹介します。

 

①信託受益権形式で不動産を保有(相続税評価額は減少)

・不動産を購入して相続税評価額を下げることは相続税対策の中心です、しかし1人で資産価値の高い都心部の土地を購入するにはかなりの資金力が必要となってしまいます。

・そのため1つの大型不動産を任意組合という手法を用いて協同出資の形式により購入することができるようになりました。

・法律的には不動産を共有で所有している扱いになるため、信託受益権の評価は通常の不動産評価の持分に応じた金額となります。

 

信託受益権で不動産を所有した場合、税務上の取り扱いは現物の不動産を持っている場合と同様になります。

・賃料収入・・・所得税が課税され、所得区分は不動産所得となります。

・相続税・・・直接不動産を所有している場合と同様に相続税評価額が減少します。

 

・デメリットとして銀行融資が受けられないこと、投資会社の破たんしたときに元本を回収することが困難であることが挙げられます。

 

②REITとして保有(相続税評価額は下がらない)

・不動産信託受益権とよく似たREIT(リート)という金融商品があります

・REITとは特殊法人が不動産を多数所有し、出資者に対して証券を発行する方法です。出資者は特殊法人から年2回の配当を受け取ります

 

REITを通じて不動産を所有した場合、税務上の取り扱いは金融商品と同様になります。

・賃料収入・・・投資家に対して配当金という形で分配され、受け取った投資家は配当所得となります。(20%の源泉税が差し引かれます)

・相続税・・・証券の時価評価が相続税評価額になりますので、不動産を購入することによる相続税評価の減少効果はありません

 

・デメリットとして銀行融資が受けられないこと、相続税評価減はなされないことが挙げられます。

どちらも一長一短がありますが、相続税の節税効果を得ることが目的なら①の信託受益権、毎年の所得税の節税効果を得ることが目的なら②のREITをお勧めします。

家族信託

最近は家族信託という言葉を耳にすることが増えてきました、家族信託とは一体どのようなものなのかご説明します。

信託とは自分の財産の管理や運用を他の方に託すことを言います、託す人(委託者)と託される人(受託者)が家族内で行われることから家族信託と呼ばれているのです。

 

家族信託のメリットは次のものがあります

①高齢の親が子供に財産を信託する

 高齢の親に対して将来の判断能力が低下する心配がある場合、子供を信託の受託者とすることにより親が財産を所有したまま財産の管理・処分権限を子供に渡すことができます。

なお財産から得られる利益は親のままで、子供に利益が移ることはありません。

 

 親の判断能力が低下すると不動産の購入や売却、借入などの法律行為が行うことができなくなります、しかし信託により受託者(子供)が親に代わって不動産を運用しますので、財産が凍結せずその時の状況に応じた相続税対策を行うことができることとなります。

例えば将来的に所有不動産の建替えや売却を考えている時は、判断能力が低下する前に信託をしていくことも有用ではないでしょうか。

また財産管理の手法として成年後見制度がありますが、被後見人(財産を所有している人)の生活の安定を図ることが目的のため、不動産を売買したり借入することは非常に難しくなります。

 

②遺言の代わりに信託を利用する

  遺言は遺言者が後から何度でも書き換えることができるため、遺言者の一存で内容が変わってしまいますが、信託は委託者と受託者の二者間で行う契約のため、一方的に内容を変更することができません。

そのため遺言よりも確実性があります。

また遺言では「財産を長男に相続させ、長男が亡くなったら孫に相続」という2回先の相続のことまでは指定することはできませんが、家族信託は指定することができます。

この辺りも既存の遺言制度よりも優れている部分です。

 

家族信託は税制上のメリットがほとんど無いことからあまり浸透していないのが現状のようです、しかしながら財産の管理手法としては成年後見や遺言よりも優れている部分も多々あります。

ご家族の状況に合わせた財産管理の選択肢として利用されてはいかがでしょうか。

不動産の買替

所有している土地が郊外にあり、アパートを建てても採算が合わない、駐車場にしても固定資産税の支払が精一杯という状況なのでどうにかしたいというご相談を受けることがあります。

 

私はこの場合、収益性の低い土地は売却し、都市部の収益性の高い賃貸用不動産を購入することをお勧めしています。

収益性の判断基準は利回りを基準にする方法が分かりやすいと言えます。

利回りとは 年間賃料収入÷物件の売却価格 の計算式を使います 

※売却価格は近隣の不動産業者に相場を尋ねたり、路線価を基準するなどの方法で計算します。

 

利回りが1%~3%・・・収益性は低く、買替の対象として検討すべきです

②利回りが4%以上・・・収益は良いと言えますので、所有を続けることをお勧めします

 

土地建物を売却した場合は利益額に対して20%の譲渡税が課税されます。

譲渡税の課税について「買替の特例を使って税額を下げる方法」と「利益に対する税金をそのまま支払う」とのどちらが良いのかご相談を受けた場合は以下のご説明をしています。

 

①買替の特例を使った場合

メリット

・譲渡税の80%部分の支払を先延ばしにできます。

・課税時期を先延ばしにできることから手残り資金が多くなり、高額な物件を購入することができます。

デメリット

・買替資産の土地の大きさが300㎡以上であることが条件となっていますので、都心部のマンションなどを買替資産とすることは難しくなります。

・「税金の支払い先延ばし」とは、譲渡した年度に繰り延べた税額を翌年以降の確定申告で分割払いしていくとものになります。そのため長い年月で見たトータルの納税額は変わらないこととなります。

 

②利益に対する税金をそのまま支払う場合

メリット

・土地の300㎡以上の条件が無くなるため、買替資産の選択の幅が増えます。

・先延ばしにした税金が無いため、翌年以降の税金は上乗せ分が無くなります。

 

デメリット

・物件の譲渡価格から譲渡税額を引いた手残り資金で新たな不動産を購入しますので、不動産の価格は当然小さくなってしまいます。

 

どちらの方法も一長一短がありますので、十分な事前検討が必要になってきそうです。

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代表者プロフィール

    宇田川 博一
  (うだがわ ひろかず)
    1976年生まれ
 東京都江戸川区出身 埼玉県在住
   東京税理士会渋谷支部
          登録番号 109840

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